LE DÉPÔT DE GARANTIE

Ce que le bailleur peut déduire.

A priori, un propriétaire ne peut conserver l’argent du dépôt de garantie. Toutefois, si le locataire cause une perte financière de quelque nature que ce soit, et que cela se trouve justifié, alors une partie ou la totalité du dépôt peut être conservée par le propriétaire. Voici Ce que le bailleur peut déduire du dépôt de garantie.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Au moment de l’entrée dans un logement, le propriétaire exige généralement du locataire que celui-ci verse un dépôt de garantie au début du contrat de bail. Cette somme est conservée tout au long de la location.
Concrètement, cette somme assure l’exécution des obligations du locataire et peut servir, le cas échéant, à combler ou à couvrir les éventuels manquements comme un loyer impayé ou encore des dégâts.
Le montant du dépôt de garantie doit être notifié dans le contrat de bail. La somme ne peut être supérieure à deux mois de loyer (article 26 – Loi N°103-2015/CNT).

Législation et retenue sur le dépôt de garantie.
Le propriétaire peut être en droit de conserver une partie du dépôt de garantie à condition de justifier chaque montant, « propriétaire est tenu de restituer l’intégralité du dépôt de garantie ou de justifier les sommes retenues à défaut ».

La retenue sur dépôt de garantie est un des litiges les plus courants entre propriétaires et locataires.
Beaucoup de locataires s’interrogent sur le fait si le propriétaire est obligé de réaliser des travaux faisant suite à un état des lieux de sortie qui indiquent des dégradations.
Mais, pour qu’un propriétaire puise conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie en raison de dégâts constatés, 3 conditions doivent être réunies obligatoirement :
Un état des lieux de sortie doit avoir été réalisé puis signé par les deux parties. Dans ce document, les dégradations constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée doivent être rédigées noir sur blanc ;
Les dégradations du logement doivent être imputables au locataire. Ainsi, tout ce qui en rapport avec la vétusté des lieux et des équipements, d’une malfaçon ou encore d’un vice de construction est à la charge du propriétaire ;
Le propriétaire doit justifier sa retenue sur dépôt de garantie. Cela peut être une facture ou un devis. Si le propriétaire prend la décision de réaliser de travaux, il ne peut retenir une somme supérieure à celle du prix du matériel acheté.
Ainsi, on comprend que les situations suivantes ne sont pas acceptables en matière de retenue sur dépôt de garantie. On dit qu’elles sont abusives :
Le propriétaire fait une retenue sur un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie ;
Le propriétaire effectue une retenue qui n’est pas le fait du locataire comme un jaunissement des murs, une peinture qui s’écaille, un plafond qui se fissure.

Important
« Les Clés de l’Immobilier » rappelle que le dépôt de garantie n’est pas un règlement de loyer. Le locataire ne peut pas décider, unilatéralement, de ne pas payer de loyer et demander au propriétaire de l’imputer sur le dépôt de garantie.
La pratique à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale dans de nombreux pays, mais pas au Burkina Faso la loi citée plus haut le prévois dans son article 26 « Les parties peuvent convenir d’affecter le montant de cette garantie au paiement des derniers mois de loyer ». Attention il s’agit bien des parties, soit d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.

Éléments participant à la retenue du dépôt de garantie.
Même s’il n’y a pas, au Burkina Faso, de réelle charge locatives du fait du manque de constitutions d’ensemble ou les communs sont à gérer, les charges locatives, sont en villa, juste les consommations d’eau et d’électricité, il est possible que le locataire ne dispose pas de liquidités au moment de sa sortie des lieux et qu’il demande au bailleur de prendre en charge les factures en les retenant sur le dépôt de garantie. L’autre solution consiste à payer ses factures à la date la plus proche de la sortie des lieux et d’en remettre les preuves au bailleur.

À propos de la remise en état du logement
Les dommages
L’état des lieux du logement permet au locataire de justifier du fait qu’il rend la location en bon état d’entretien. C’est aussi un moyen pour le propriétaire de se rendre compte du mauvais état de la location.
Les documents officiels qui permettent de justifier de tout cela sont l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie du logement qui sont établis entre le bailleur et le locataire.
La somme retenue en raison de dégâts constatés doit être justifiée avec un devis ou une facture.
L’entretien courant
À ce titre, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant de son logement, ainsi que des équipements mentionnés dans le contrat de location et les petites réparations : raccords de peinture, remplacement des joints de la robinetterie, nettoyage du dépôt de calcaire, remplacement des flexibles de douche, contrôle et entretien des appareils de climatisations, etc.
Si la location possède un jardin ou un espace extérieur quelconque, le locataire doit s’occuper de son entretien : tondre, tailler les haies, s’assurer que le jardin est entretenu et non envahi par les mauvaises herbes, etc. Ces frais de nettoyage sont une des raisons les plus courantes de la retenue sur le dépôt de garantie.
On comprend pourquoi il est important que le locataire prenne soin de son logement durant le temps de la location pour éviter toute retenue sur son dépôt de garantie.

À propos du non-paiement du loyer.
L’autre raison que l’on retrouve couramment dans ce type de litige est le non-paiement du loyer.
Le propriétaire peut ainsi utiliser le dépôt de garantie pour couvrir les éventuels arriérés de loyer.
Si le locataire souhaite contester cette raison, il doit montrer une preuve que le loyer a bel et bien payé.
Il peut alors mettre en avant les relevés bancaires, ou un exemplaire du livre de loyer le cas échéant ou encore montrer les courriers/mails du propriétaire qui indiquent que les paiements ont été effectués.
À propos d’éléments manquants
Le locataire n’est pas autorisé à retirer des éléments de son logement sans le consentement écrit du propriétaire, même si cet élément est cassé ou si le locataire ne l’utilise pas.
Si le locataire devait enlever ledit élément, le propriétaire peut alors prendre de l’argent et déduire du dépôt de garantie pour tout objet manquant constaté.
À propos des modifications importantes
Si, pour une raison ou une autre, le locataire décide d’apporter des modifications importantes au logement sans avoir la permission du propriétaire, celui-ci peut prélever une somme sur le dépôt de garantie pour remise en état.