BAIL PROFESSIONNEL
Le contrat de bail à usage professionnel OHADA
Qu’est-ce que c’est ?
Comme tout bail, le bail à usage professionnel est un accord entre un bailleur est une personne physique ou morale. Il encadre et autorise, dans le cadre de la location, l’exercice d’une activité commerciale, professionnelle, industrielle ou commerciale. L’accord est soumis aux articles 101 et suivants de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) de l’Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA).
Pourquoi en rédiger un ?
Il n’est pas obligatoire que l’accord entre le bailleur et le locataire soit écrit. Une entente, même verbale, peut valoir contrat. Se contenter d’un accord verbal est inimaginable, un contrat écrit est avant tout la déclaration officielle de la mise en place de relations et d’obligations entre les deux parties. Pas de contrat est égal, en cas de litige, à des risques importants et des affaires à juger par des tribunaux brefs de gros ennuis en perspective.
Les engagements des deux parties seront assurément long, voire très long, les enjeux financiers importants dans ce cadre il est primordial de coucher, sur le papier, les obligations de chacun des protagnistes.
Quelles clauses trouve-t-on dans le contrat de bail à usage professionnel ?
L’objet du contrat et la destination des lieux.
Ce sont généralement les deux premières clauses du contrat de bail. Dans l’objet du contrat on trouve l’adresse des lieux loués, ainsi qu’une description détaillée de ceux-ci.
Il est conseillé au moment de la prise des lieux de faire réaliser un état des lieux. Il s’agit d’un document qui va décrire l’état dans lequel se trouve le local à la remise des clés. Il sera confronté à un état des lieux de sortie au moment où le preneur quittera les lieux afin de déterminer s’il a dégradé les lieux loués.
La destination des lieux loués contient les activités qui seront réalisées au sein du local loué.
La durée du contrat
Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. En droit OHADA, la durée du bail est librement fixée par les parties (à noter qu’à défaut de contrat écrit, le contrat de bail est réputé être conclu pour une durée indéterminée).
Une partie très importante pour le locataire, que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement (le bail est reconduit), pour cela il faut justifier avoir exploité son activité pendant au moins deux ans dans les locaux loués.
Sauf pour des cas légitimes, le bailleur ne pourra pas refuser au locataire qui exerce son droit le renouvellement du bail. Dans le cas où il refuserait sans motifs légitimes, il devra payer au locataire une indemnité d’éviction : somme qui dédommage le preneur de son éviction injustifiée.
Le loyer
Le droit OHADA laisse la possibilité aux parties de négocier librement le montant initial du loyer à payer. En cours de contrat, les Parties peuvent aussi négocier librement la révision du loyer. Les Clés de l’Immobilier vous conseille de mettre une clause qui stipule une indexation, cela évitera des variations fantaisiste. Institut National des Statistique et de la Démographie (INSD), publie des indices de toutes sortes et de façon régulière.
Afin notamment de garantir le paiement du loyer, le bailleur peut demander au locataire une somme au moment où il prend possession des lieux, appelée dépôt de garantie.
La répartition des charges
C’est un point important du contrat de bail. C’est dans le contrat que l’on va prévoir à qui va incomber financièrement de réparer telle ou telle chose. Il importe d’être le plus précis possible afin d’anticiper de nombreux de cas de figure et prévenir les conflits.
Le droit OHADA impose au bailleur de prendre en charge les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement, murs de clôture, fosses septiques et puisards), tandis que le locataire est tenu à toutes les réparations courantes d’entretien (installation électrique, plomberie, climatisation, etc).
Les obligations du bailleur et du locataire.
Outre les réparations, le droit OHADA impose au bailleur et au locataire le respect d’un certain nombre d’obligations.
Le bailleur
Le bailleur est tenu en premier lieu de délivrer les locaux en bon état. S’il n’a pas été émis de réserve dans le contrat, ou s’il est verbal, on considérera que le bailleur a bien délivré les locaux en bon état (il faut donc bien s’en assurer avant de signer le contrat !).
Est imposé également au bailleur l’obligation de procéder aux réparations devenues nécessaires et urgentes dans les locaux loués. A défaut pour le bailleur de s’exécuter, le preneur peut obtenir de la justice une autorisation de faire procéder auxdites réparations aux frais du bailleur.
Le bailleur ne peut apporter de changement à l’état des locaux donnés en bail ou restreindre l’usage auquel il était destiné. Enfin il est responsable des troubles de jouissance survenus de son fait ou des personnes dont il est responsable.
Le locataire
Le locataire est bien entendu tenu de payer le loyer aux termes convenus : c’est à adire au montant et selon les modalités prévus dans le contrat.
Il est tenu d’exploiter les locaux en « bon père de famille » (= de manière raisonnable, diligente, normale) et conformément à la destination prévue dans le contrat de bail. En cas de changement d’activité, il doit obtenir l’accord préalable et exprès du bailleur qui ne peut s’y opposer pour de motifs sérieux.
FOND DE COMMERCE ???
La notion de fond de commerce ?
Le fonds de commerce est l’ensemble des biens meubles qu’un commerçant organise pour conquérir une clientèle (matériel, clientèle, enseigne, droit au bail…). Le fonds de commerce est composé d’éléments corporels, tels que le mobilier, l’outillage, et d’éléments incorporels, tels que la clientèle. Un fonds de commerce ne contient pas de biens immeubles ou le stock qui est vendu à part. En cas de reprise d’une activité, il faut donc faire un acte pour la cession du fonds de commerce et un pour la cession du local.
Le fonds de commerce : clientèle
La clientèle est la composante la plus importante du fonds de commerce. En droit, la clientèle, désigne les personnes qui s’approvisionnent habituellement auprès d’un fonds de commerce en raison de la compétence et du savoir-faire de l’exploitant. Il ne faut donc pas confondre la clientèle à l’achalandage (clientèle de passage). La clientèle doit être réelle, certaine et propre à l’exploitant.
Les éléments incorporels
La clientèle et l’achalandage : ensemble des personnes qui contractent de façon habituelle avec le commerçant, et clientèle potentielle, de passage, attirée par la vitrine du magasin, par sa situation géographique, etc.
A la rédaction, nous estimons que la clientèle est l’élément essentiel et indispensable du fonds de commerce, celui sans lequel le fonds ne saurait exister. C’est en effet elle qui permet de générer du chiffre d’affaires, des bénéfices et donc de déterminer la valeur du fonds.
Le droit au bail commercial (contrat de location portant sur les locaux professionnels) :
le droit au bail est en effet attaché au fonds de commerce. Ce droit au bail peut en principe être librement cédé à l’acquéreur du fonds. De ce fait, en cas de vente du fonds, le cessionnaire aura également droit au renouvellement du bail à son expiration ou à une indemnité d’éviction.
Le nom commercial et l’enseigne : le nom commercial correspond à l’appellation sous laquelle l’entreprise exploite ce fonds (nom patronymique, dénomination fantaisiste etc.). L’enseigne quant à elle, correspond au signe qui est apposé sur l’établissement et qui permet d’être distingué par rapport aux autres établissements.
Parfois, le nom commercial, lorsqu’il jouit d’une grande notoriété, peut avoir une valeur économique importante, voire supérieure à celle de tous les autres éléments du fonds.
Les autres éléments incorporels : on trouve notamment les droits de propriété industrielle (brevets, marques), ainsi que les licences et certaines autorisations administratives.
Les éléments corporels
Le matériel, le mobilier et l’outillage : ce sont des biens meubles qui permettent l’exploitation du fonds (machines, véhicules etc.). Ces éléments font partie du fonds de commerce à condition de ne pas avoir été incorporés aux murs.
Les marchandises : Il s’agit des biens qui sont destinés à la vente. Même si elles font partie du fonds, les marchandises sont exclues du nantissement du fonds de commerce.
Ces éléments corporels sont généralement d’une importance moindre dans le fonds de commerce par rapport aux éléments incorporels. En effet, les éléments corporels ne sont pas indispensables à l’existence d’un fonds de commerce alors que les éléments incorporels le sont pour la plupart.
Les éléments exclus du fonds de commerce
Les immeubles sont exclus du fonds de commerce et ce même lorsqu’ils sont affectés à l’exploitation de l’entreprise commerciale et même si le commerçant est propriétaire des murs. Ceci concerne tous les immeubles, par nature ou par destination.
Les créances, dettes et contrats sont également exclus du fonds de commerce.
Ainsi en cas de cessions du fonds, elles ne seront pas, sauf stipulation contraire, transmises avec le fonds.
L’AVIS DE LA REDACTION
L’OHADA, considéré législateur sur ce dossier, offre un statut juridique indiscutable au bail à travers les lignes de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG).
Soutenir et protéger l’entrepreneur en lui garantissant la pérennité contractuelle de son fond de commerce, tels sont les socles sur lesquels reposent les activités professionnelles quelles quelles soient.
Le bail professionnel s’avère être la seule protection administrative tant pour une personne physique que pour des entreprises y compris de droits publics. L’important c’est le statut du preneur et l’usage des lieux loués.
L’OHADA, dans la réalisation de son ouvrage, élimine de facto le fléau d’antan qu’était la précarité et ses effets ravageur sur l’entrepreneur en intégrant la notion et la clause de droit au renouvellement du bail. Les instables et malhonnêtes propriétaires sont maintenant condamnés à verser une indemnité d’éviction.
Le droit au renouvellement, cette avancée significative, a, dans de nombreux pays de la zone OHADA, mis un terme aux agissements des bailleurs qui, sans scrupules, explications ou motifs valables, résiliez purement et simplement le contrat de bail.
Encore aujourd’hui, au Burkina Faso, la majorité des entreprises n’ont pas de bail les protégeant, si le propriétaire refuse de renouveler le bail, l’entrepreneur, ignorant la loi, doit quitter les lieux au risque de perdre sa clientèle. Cette expulsion se fait souvent en présence des forces de l’ordre et d’huissier de justice.
Le non renouvellement peut être une catastrophe pour l’entrepreneur, le concept de fond de commerce n’étant pas bien ou pas du tout encré dans les mentalités entrepreneuriales du pays.
OHADA : Présentation rapide…
La mission de l’OHADA : Harmonisation du droit des Affaires en Afrique aux fins de garantir, au niveau de ses Etats membres, une sécurité juridique et judiciaire pour les investisseurs et les entreprises.
L’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) a été créée par le Traité relatif à l’Harmonisation du Droit des Affaires en Afrique signé le 17 octobre 1993 à Port-Louis et révisé à Québec au Canada, le 17 Octobre 2008.
A ce jour, dix-sept (17) Etats sont membres de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires : le Bénin, le Burkina-Faso, le Cameroun, la Centrafrique, la Côte d’Ivoire, le Congo, les Comores, le Gabon, la Guinée, la Guinée-Bissau, la Guinée-Equatoriale, le Mali, le Niger, la République Démocratique du Congo (RDC), le Sénégal, le Tchad et le Togo. Ce Traité a pour principal objectif de remédier à l’insécurité juridique et judiciaire existant dans les Etats Parties.
