CASH-FLOW IMMOBILIER
Un terme technique, mais pas si compliqué
Le positif est toujours mieux
Comment avoir un cash-flow positif dans ses investissements ?
Vous connaissez le cash-flow ? Il s’agit d’un terme qui revient souvent dans le domaine de l’investissement immobilier.
Il est principalement employé par les investisseurs et les grandes entreprises.
Mais réellement, de quoi s’agit-il ?
Pour faire simple, c’est le différentiel de trésorerie entre vos revenus locatifs (loyers) et vos dépenses (charges et impôts).
Cet article vous révèle tout ce qu’il faut savoir sur le cash-flow en immobilier, les façons de le calculer et de l’améliorer.
Le cash-flow en immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?
En immobilier, le cash-flow signifie littéralement « flux de trésorerie ».
En clair, c’est un moyen de mettre en évidence les flux financiers d’un investissement immobilier, notamment en analysant les charges.
Cet indicateur montre concrètement à l’investisseur si son investissement est rentable ou pas.
Pour rappel, l’investissement immobilier est une opération visant à devenir l’unique propriétaire d’un bien immobilier.
Et ce dernier peut s’utiliser comme résidence principale ou comme investissement locatif.
La notion de cash-flow est un indicateur des entrées et sorties d’argent d’un investissement locatif.
Cette notion est connue pour être plus palpable et concrète que la notion de rentabilité.
Il permet d’estimer et de calculer ce que l’investisseur peut gagner grâce à son investissement.
Il indique la performance d’un investissement dans la durée et en tenant compte des nombreuses variables financières. Il s’agit de la différence entre les recettes et les dépenses d’un bien locatif. Il vous permet de déterminer l’argent qui reste une fois toutes les charges payées.
Le cash-flow peut se décliner en trois types :
le cash-flow positif, nul et négatif.
Le cash-flow positif : C’est l’objectif de tous les investisseurs.
Bien qu’il soit assez difficile à obtenir, il garantit un investissement rentable dont les avantages sont considérables.
Concrètement, le cash-flow est dit positif lorsque les loyers perçus dépassent largement les charges à payer. Il permet de maintenir la capacité d’endettement tout en faisant des bénéfices.
« C’est la recette pour pouvoir enchaîner les investissements. »
Le cash-flow négatif : C’est la peur de tout investisseur.
Il se traduit par des loyers qui sont inférieurs aux charges à payer. Il ne reste donc pas d’argent à la fin du mois, il va pour cela falloir en verser de votre poche pour combler la différence.
Ce versement s’appelle un effort d’épargne.
C’est mauvais car vous allez perdre en capacité d’emprunt auprès des banques. Vous serez alors victime d’un effet de ciseau qui limitera vos investissements.
Le cash-flow nul : Cela signifie l’autofinancement de l’investissement.
Autrement dit, les investisseurs n’ont rien à débourser. Les loyers perçus mensuellement permettent de rembourser l’emprunt. Ce n’est pas la situation idéale mais cela reste bien mieux qu’un cash-flow négatif.
Comment calculer le cash-flow ?
De manière générale, mesurer le cash-flow permet d’évaluer la solvabilité et la pérennité de votre bien immobilier jusqu’à sa revente.
C’est un bon moyen de connaître la capacité d’autofinancement de votre investissement. En immobilier, le calcul du cash-flow permet de connaître dans l’immédiat ce que l’investissement peut rapporter à son investisseur.
Il est à ne pas confondre avec le calcul de la rentabilité. Pour calculer le cash-flow, il faut tenir compte de l’ensemble des flux entrants et sortants (voir l’exemple dans l’encadré).
Quels sont les revenus et charges ?
Les revenus fonciers désignent les loyers que les locataires versent aux bailleurs
A contrario, les charges sont regroupées en deux grandes catégories :
Les dépenses relatives à votre bien immobilier : charges d’entretien, charges de copropriété (existantes), etc.
Les impôts à payer sur les revenus fonciers.
Pour plus de précision, il faut prendre en considération plusieurs caractéristiques au moment du calcul des cash-flows des années à venir et pas uniquement de l’année n. comme :
– Le type de bien immobilier
– L’état du bien
– Son prix
– Les travaux de rénovation
– La surface
– La ville
– Loyer mensuel
– Les impôts
– Les charges
– Les frais de gestion
– Les différentes assurances
– Les frais de l’agence lors de l’achat
– Les frais de notaire
– Le type d’emprunt
– Les probables vacances locatives
– Les éventuelles augmentations des charges, du loyer et des revenus, etc.
Cash-flow positif immobilier
Le cash-flow en immobilier :
Pourquoi c’est important ?
La stratégie de cash-flow est un bon levier pour s’enrichir.
En effet, le principe est simple, elle consiste à s’enrichir dès lors qu’un locataire occupe votre bien.
De plus, l’objectif est d’arriver à un cash-flow positif tout en mettant le moins d’apport personnel possible.
L’idée est que, plus le cash-flow obtenu lors du premier investissement locatif est conséquent, plus les investisseurs pourront enchaîner les investissements.
Notons tout de même que les banques prennent généralement en compte 70% du revenu locatif que vous percevez pour étudier votre projet.
En outre, le cash-flow est important, car il vous assure une bonne visibilité des entrées et sorties d’argent tout en constatant de façon claire la rentabilité de votre investissement.
D’autre part, son calcul permet de mettre à jour vos flux de trésorerie. Il ne faut pas oublier que certaines données peuvent changer, notamment les revenus, les charges, les loyers et les impôts.
En prenant connaissance des éventuels changements et évolutions, vous avez la possibilité de mieux vous projeter.
Enfin, si vous songez à revendre votre bien, le cash-flow vous offre la possibilité d’effectuer des méthodes d’analyse financière nécessaires pour un potentiel acquéreur.
Mais surtout, disposer d’un tableau de financement permet de mettre en évidence le rendement locatif de votre bien.
Comment arriver à dégager du cash-flow positif ?
Le cash-flow positif est l’objectif à atteindre en termes d’investissement immobilier.
Il vous garantit un bon placement et des revenus supplémentaires à la fin du mois. Il vous permet de rembourser les emprunts et les intérêts. Toutefois, retenez que le cash-flow positif est compliqué à obtenir. Néanmoins, il existe différents leviers pour y arriver
Pour commencer, il faudra trouver un bien immobilier à un prix intéressant.
En clair, il faut privilégier un bien dont le prix de vente se situe en dessous du marché, à Ouagdougou certains agents immobiliers peuvent vous aider et vous informer sur le marché. Pour ce faire, vous devez avoir un bon sens de l’observation et une bonne intuition. La patience est donc de mise pour trouver cette perle rare.
Ensuite, il est important d’augmenter la durée de remboursement du crédit. L’idée est de rembourser dans un délai plus long le crédit et à la fois percevoir davantage de rentrées. L’efficacité de cette méthode n’est plus à démontrer.
Notons que cette méthode est particulièrement efficace lorsque les taux d’intérêts sont bas. En effet, l’allongement de la durée du crédit augmentera son coût global mais augmentera aussi votre cash-flow mensuel.
Pour conclure, le cash-flow est essentiel pour enchaîner plusieurs investissements immobiliers.
Attention toutefois à ne pas oublier les impôts dans votre calcul. Beaucoup d’investisseurs ne prennent pas en compte la fiscalité dans leurs calculs et se retrouvent avec de mauvaises surprises
ILLUSTRONS CELA AVEC UN EXEMPLE
Imaginons un bien acheté à 200.000.000Fcfa, loué à 1.000.000Fcfa par mois.
Son rendement brut serait de 6% : (1.000.000*12) /200.000.000 = 6%.
Cash-flow = Revenus fonciers hors charges (loyers) – charges
Si on la détaille, cela donne :
Cash-flow = Loyer hors charges – Mensualité de l’emprunt bancaire – Charges non déductibles – Taxes – Impôts sur le revenu foncier. Ajoutons à cela une mensualité bancaire de 300.000Fcfa par mois, des charges d’entretien du bâtiment de 50.000Fcfa par mois et des impôts (IRF) à 131.500Fcfa.
Alors on effectue le calcul suivant pour obtenir le Cash-Flow:
Cash-flow = Loyer – Mensualités bancaires – Charges (assurances, etc.) – Impôts = 1.000.000Fcfa – 300.000 – 50.000 – 131.500 = 518.500Fcfa
Rentabilité brute = 518.500 x 12 / 200.000.000Fcfa = 3.1%
Finalement, l’investissement dégage 518.500Fcfa de cash-flow par mois. Bien que la rentabilité brute ne soit pas exceptionnelle, c’est un bien rentable.
