La création d’une copropriété s’impose dès lors qu’un bien doit être divisé en lots composés d’une partie privative et d’une quotepart de parties communes, et qui appartiennent à des personnes différentes. Le propriétaire initial doit alors effectuer une série de démarches très encadrées par la loi 023-2010. Le recours à des professionnels est incontournable.

Dans quels cas êtes-vous obligé de créer une copropriété?

Il existe deux situations principales dans lesquelles s’impose la création d’une copropriété.

Vous voulez diviser une grande propriété existante

Si vous êtes propriétaire d’une grande maison individuelle et si vous envisagez de la diviser pour pouvoir la vendre en plusieurs lots, vous devez, au préalable, créer une copropriété. Il en va de même si vous avez hérité d’un immeuble avec d’autres membres de votre famille et si vous souhaitez conserver ce bien en dehors du régime de l’indivision. Vous devez créer une copropriété pour pouvoir partager les différents lots entre vous. Cela étant, il n’y a pas lieu de créer une copropriété s’il n’est pas possible de caractériser des parties communes. Par exemple, une maison divisée en deux dans le sens de la hauteur avec deux logements séparés ayant chacun une entrée distincte, et dont la propriété du sol appartient à chaque propriétaire, n’est pas une copropriété.

Vous voulez diviser un immeuble en construction

Le plus souvent, la copropriété découle de la construction des immeubles par les promoteurs immobiliers. Ils doivent, en effet, constituer une copropriété pour pouvoir commercialiser les différents logements dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Véfa). Cette situation concerne parfois des particuliers. Par exemple, des membres d’une société civile immobilière (SCI) qui font construire un immeuble d’au moins deux logements (ou lots) destinés à être cédés à plusieurs acquéreurs. Il peut aussi s’agir de personnes souhaitant vivre en habitat participatif qui conçoivent et construisent ensemble l’immeuble dans lequel elles habiteront. Elles aussi doivent passer par la création d’une copropriété.
À savoir: Une copropriété doit être créée dès lors que l’immeuble comprend au moins deux lots appartenant à des personnes différentes. Par «lots», il faut entendre les logements, mais aussi les caves, les emplacements de stationnement, etc.

L’immeuble doit respecter certains critères

Pour mettre un immeuble en copropriété, il est nécessaire que le bien ne soit pas défectueux, ne présente aucun danger pour ses occupants et respecte des critères de décence. Ainsi, on ne peut pas créer une copropriété dans des immeubles insalubres ou dangereux, notamment ceux qui sont frappés par un arrêté de péril.

Il faut réunir des documents essentiels

Si vous souhaitez mettre en copropriété un immeuble, vous devrez faire rédiger un état descriptif de division (EDD) et un règlement de copropriété.

 

Un géomètre-expert doit rédiger l’état descriptif de division (EDD)

Pour créer une copropriété, il est nécessaire de réaliser un état descriptif de division (EDD). C’est un document technique obligatoire qui doit être rédigé par un géomètre-expert, seul professionnel habilité. Le travail du géomètre consiste à opérer une division en lots et à attribuer un numéro à chaque lot. Il délimite, en outre, les parties privatives et les parties communes de la copropriété. La division se fait en lots comprenant chacun une partie privative à laquelle est associée une quote-part de parties communes (appelée tantième de copropriété). Les tantièmes servent notamment à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges générales (conservation, entretien, administration des parties communes). Il est donc très important de savoir comment ils sont calculés.
Pour déterminer les tantièmes d’un lot, le géomètre tient compte de ses caractéristiques physiques: sa superficie, sa consistance et sa situation. La superficie du lot est le critère le plus important, puisqu’il entre à hauteur de plus de 90 % dans le calcul des tantièmes de copropriété. Pour la consistance du lot, le géomètre prend en considération sa nature (appartement, cave, garage, terrasse…), sa distribution et sa forme, ainsi que sa hauteur sous plafond. Enfin, le professionnel retient la situation du lot dans l’immeuble: étage, exposition, orientation, éclairement, ensoleillement, vue, présence ou non d’un ascenseur, tranquillité… Une fois qu’il a établi l’EED, le géomètre le transmet à un notaire qui le publiera au fichier immobilier.

Confiez la rédaction du règlement de copropriété à un professionnel

Une fois que la division a été opérée, un règlement de copropriété sur mesure doit être rédigé. C’est souvent un notaire qui s’en charge, mais ce peut aussi être un autre professionnel (géomètre-expert, avocat…). Attention, il ne faut pas confondre le règlement avec l’EDD. Il s’agit de deux documents distincts, aux fonctions différentes, même si l’EDD peut être inclus dans le règlement de copropriété. Ce règlement est un document contractuel qui s’impose à tous les copropriétaires. Véritable charte commune, il précise les droits et devoirs de chacun, ainsi que les règles de fonctionnement interne de la copropriété. Il détermine les parties privatives et les parties communes, ainsi que leur destination (usage d’habitation, de commerce, etc.), leurs conditions d’utilisation et leur administration. Il indique également les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires doivent contribuer, et en fixe la répartition.

L’état descriptif et le règlement doivent être publiés

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent être publiés, par un notaire, au fichier immobilier géré par le service de la publicité foncière. Cette formalité permet aux deux documents d’être opposables aux tiers, en particulier aux futurs acquéreurs (ceux-ci ne pouvant pas les remettre en cause). Cette publicité foncière implique également l’immatriculation au registre national des copropriétés.
NB : Soyez particulièrement attentif au contenu de ces deux documents. Avant leur publication, ils peuvent encore être modifiés. Il est conseillé de définir avec précision, dans le règlement, les parties privatives et les parties communes, car toute ambiguïté ou indication trop évasive peut être une source de discorde. Par exemple, mieux vaut mentionner si les terrasses sont des parties privatives ou des parties communes. Sinon, des conflits peuvent naître entre un copropriétaire du dernier étage, qui considère que les terrasses lui appartiennent, et le syndicat des copropriétaires, qui les revendique en tant que partie commune. Une fois que l’EDD et le règlement de copropriété sont publiés au fichier immobilier, il est nécessaire d’obtenir une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour les modifier.
À savoir: Pour établir l’EDD et le règlement de copropriété, il est possible de s’adresser à un géomètre-expert ou à un notaire qui prendront le dossier en main. un agent immobilier rompu à cet exercice, vous sera de bons conseils et vous aidera à préparer votre dossier d’autant plus volontiers si son agence devient le Syndic de votre copropriété.

La copropriété doit être immatriculée

Dernière formalité à accomplir: déclarer la copropriété au domaine de la publication foncière.

C’est le notaire qui accomplit la déclaration d’immatriculation, lors de la mise en copropriété de l’immeuble. En pratique, il se charge de cette démarche en même temps qu’il fait publier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division au fichier immobilier. Le notaire doit transmettre au domaine les données d’identification du syndicat des copropriétaires: nom, adresse, date de création, nombre et nature des lots, nom du syndic le cas échéant (agence immobilière). S’il dispose d’autres informations sur la copropriété (statut juridique du syndic, données financières, bâti…), elles doivent aussi être communiquées.

Une fois la copropriété créée, il faut réunir une première AG et nommer un syndic
Mais le simple fait d’avoir effectué les formalités obligatoires (DTG éventuel, EDD, règlement, immatriculation…) ne soumet pas l’immeuble au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires n’existe qu’à partir du moment où la mono propriété devient copropriété, en présence donc d’au moins deux propriétaires différents. Dans une construction neuve vendue en Véfa, la copropriété voit le jour dès la livraison du premier lot habitable, soit, généralement, entre 18 mois et 2 ans après le lancement de la commercialisation de l’opération immobilière.
Il reste ensuite à nommer un syndic pour remplacer le syndic provisoire qui s’est occupé de gérer la copropriété en attendant la première assemblée générale (AG) des copropriétaires. Dans une construction neuve, le syndic provisoire est nommé par le promoteur. Dans un immeuble existant, le syndic provisoire peut être choisi à l’amiable parmi les futurs copropriétaires (héritiers d’un partage successoral…). Le syndic provisoire doit convoquer la première AG, en fixant seul l’ordre du jour puisqu’il n’y a pas de conseil syndical pour l’assister et contrôler son action. Une fois l’AG réunie, l’aventure de la copropriété peut commencer!

La copropriété : règles de fonctionnement

Le statut

Dans les faits, la copropriété régit tout immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Les copropriétaires ont pour mission de faire vivre la copropriété en désignant un syndic, en élisant un conseil syndical et en tenant des assemblées générales.

Le règlement de copropriété

C’est le texte de référence de la copropriété. Il est obligatoire et doit être respecté par tout nouveau copropriétaire.
Le règlement détermine les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, les modalités de gestion et le fonctionnement interne.

Doivent apparaître dans le règlement :

• La destination de l’immeuble (strictement résidentiel, commercial ou mixte).
• La désignation et la description générale des bâtiments.
• Le détail des parties communes et des parties privatives. Sont généralement reconnues comme parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, les canalisations, le gros œuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs.
• Les conditions de jouissance et d’administration de ces parties communes et privatives : problèmes d’encombrement, de stationnement, de bruit, horaires de livraison, consignes en cas d’incendie, modalités d’usage de l’ascenseur…
• La répartition des charges (conservation, entretien, administration de l’immeuble, fonctionnement et entretien des éléments d’équipement commun et des services collectifs).

Facultativement, le règlement fixe aussi la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges et mentionne les éventuelles conventions au sujet des droits accessoires aux parties communes.
Le délai de forclusion du règlement est de 10 ans.

De l’usage des parties communes

En copropriété, le respect du voisin est une règle de base.
C’est pourquoi un certain nombre de principes apparaît dans les clauses notifiées dans le règlement, comme un usage modéré des appareils sonores, le refus d’animaux reconnus dangereux ou tout simplement trop bruyants, l’interdiction d’étendre du linge aux fenêtres ou encore l’obligation de peindre ses portes et volets avec une couleur déterminée et unique.

Néanmoins, il faut savoir que certaines clauses ont été reconnues comme illicites par la Justice, à savoir : l’exécution au frais des copropriétaires des travaux sur les parties communes, l’interdiction de poser des stores, d’exercer dans l’immeuble des activités commerciales ou professionnelles concurrentes, de louer à un tiers, la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges, l’arrêt de certaines prestations (coupure de chauffage par exemple) en cas de non-paiement des charges ou bien l’interdiction de posséder un chat ou un chien.

Le paiement des charges

Chaque propriétaire a l’obligation de contribuer au paiement des charges à hauteur des tantièmes attribués par le règlement (en règle générale, les tantièmes reflètent l’importance des parties privatives au sein de la copropriété).

Les charges relevant des parties communes concernent les frais d’entretien (tâches ménagères et enlèvement des ordures ménagères), d’eau et d’électricité, les réparations, les frais de ravalement, les frais de gestion (paiement du syndic, frais du conseil syndical, de l’assemblée générale), les frais de personnel (gardiennage et entretien), les honoraires d’architecte de la copropriété, les primes d’assurance, les impôts locaux et autres taxes payées au titre de la copropriété, les charges d’eau froide, les dépenses de vidéo surveillance et d’interphones.
Les charges relevant des services collectifs et d’équipements communs concernent généralement les frais d’ascenseur, d’escalier, de piscine, de portier automatique, du service de sécurité, d’antennes de télévision. Cette liste peut être allongée selon les copropriétés.

Les charges sont dues dès lors que les lots bénéficient, même partiellement, des services ou équipements donnant lieu à charges.

Le syndicat, le syndic et le conseil syndical

Pour faire fonctionner la copropriété, il faut certains outils. Le syndicat, qui réunit l’ensemble des copropriétaires, en est l’organe décisionnel. Son existence est obligatoire. En tant que personne juridique distincte de celles de ses membres, le syndicat peut agir en justice en cas de vices de construction, de défauts d’isolation ou d’étanchéité, mais à l’inverse, il peut être poursuivi en cas de dommages causés à un copropriétaire à ou un tiers.

Il administre les parties communes, assure la conservation et l’entretien de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs. Les décisions qu’il prend en assemblée générale (une fois par an au minimum) sont exécutées par le syndic, qui est en fait le membre exécutif de la copropriété. Le syndic agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges. Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire.
Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires.
Il contrôle le syndic, qui agit comme son mandataire et l’assiste dans sa mission de gestion.

L’assemblée générale

L’assemblée générale est l’organe décisionnaire de la copropriété. Elle constitue le lieu d’expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les orientations de la copropriété. Ni le syndic, ni le conseil syndical n’ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l’assemblée générale. Chaque propriétaire dispose d’un droit de vote, proportionnel à ses tantièmes de propriété, c’est-à-dire le poids que lui accorde le règlement au sein de la copropriété. Du coup, la majorité se calcule en additionnant les voix exprimées et par ricochet, les tantièmes.

Juridiquement parlant, seules les décisions de l’assemblée comptent. L’assemblée générale ordinaire doit se tenir au moins une fois l’an (avant le 30 juin, pour statuer sur le budget prévisionnel) et peut être complétée par des assemblées extraordinaires. L’assemblée générale permet de voter les comptes et le budget, les travaux, l’élection du bureau de séance, du syndic et du conseil syndical, les autorisations de travaux, les ventes et acquisitions de parties communes et privatives (ce qui inclut les adjudications), les modifications du règlement de copropriété, l’engagement des procédures judiciaires (hors recouvrement de charges), les augmentations de salaires de personnel, les changements d’affectation des parties communes et privatives.

En cas de travaux

Chaque copropriétaire est libre de l’aménagement de son lot privatif, dès lors que les parties communes ne sont pas concernées. Mais si les travaux affectent d’une manière ou d’une autre les parties communes, il doit impérativement demander l’autorisation préalable de l’assemblée générale et fournir les éléments nécessaires (plan d’architecte, rapports d’experts ou d’urbanisme si besoin, attestations d’assurance) permettant à l’assemblée de prendre sa décision.

En cas de crise

Si un copropriétaire ne respecte pas l’une des dispositions du règlement de copropriété (empiètement abusif sur une partie commune, installation irrégulière d’un équipement…), il peut être poursuivi en justice par le syndic. Dans un premier temps, le syndic lui adressera une mise en demeure ou injonction sous forme d’une lettre recommandée. Si le litige demeure, le syndic pourra engager des poursuites judiciaires après avoir établi la preuve de l’abus.
A l’inverse, une personne peut attaquer en justice une copropriété. Il faut savoir que mener un tel procès est long et coûteux. La médiation, via l’intervention d’un avocat est souvent la meilleure solution.

 

Le syndic de copropriété assure la vie en communauté dans les immeubles partagés. Il s’occupe de toutes les parties communes de la chaufferie au jardin en passant par le parking: zoom sur ce métier méconnu.

Tantôt à la chaufferie, tantôt sur un dégât des eaux, un petit détour par le bureau: le premier aspect du métier de syndic de copropriété est la mobilité. Professionnel, le syndic gère très souvent plusieurs immeubles et habitations partagées à la fois, ce qui impose une organisation impeccable.

Le syndic doit gérer tous les contrats pour une copropriété: le contrat pour l’ascenseur, le contrat pour le nettoyage des parties communes, pour la gestion des ordures, le jardinier. En clair, il gère tout ce qui est commun à tous les copropriétaires.

De fait, c’est aussi lui qui s’occupe de tenir les comptes pour ces services, puis de partager ses frais entre les copropriétaires. Cela explique donc que le syndic de propriété passe la moitié de son temps dans son bureau.

D’abord répondre à tous les mails, cela prend beaucoup de temps. Ma tâche en temps que syndic ensuite c’est surtout de préparer les réunions, conseils de copropriété et assemblées générales, de faire les rapports de ces réunions. Je ne fais qu’exécuter les décisions de l’assemblée générale.

Le syndic a aussi un rôle clef quand survient un problème extraordinaire affectant l’ensemble de l’immeuble, du dégât des eaux aux problèmes électriques, en passant par les incendies, comme celui d’un parking souterrain de la résidence Eléonore que Bernard Fièvet a dû gérer il y a un an.

Syndic c’est un métier

Valoriser votre patrimoine par une gestion efficace et rigoureuse de votre immeuble :

Notre activité repose sur un travail rigoureux et réactif, à l’écoute de nos clients copropriétaires, où chaque demande est analysées de manière approfondie et quasi-instantanée.
Nous envisageons notre métier de syndic comme un service de proximité. Vos demandes sont traitées par un seul interlocuteur dédié.
Un ensemble immobilier de plusieurs centaines d’appartements ne peut se gérer de la même façon qu’une petite copropriété composée de seulement quelques lots, Laforêt oriente sa mission en fonction du type de copropriété en proposant la meilleure offre adaptée à chaque situation.
Les compétences d’un bon syndic reposent sur une solide formation juridique, une comptabilité rigoureuse et une bonne connaissance des travaux du bâtiment.
Consultez-nous : Notre proposition de contrat de syndic de copropriété se fera, conformément aux dispositions de Conseil National de la Consommation (CNC), en fonction du nombre de lots, des services communs et après une étude précise du règlement de copropriété de votre immeuble.

 

Le rôle du syndic est de déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété, d’obtenir des accords directs de la compagnie pour pouvoir reloger les gens à l’hôtel s’ils le veulent. Ensuite, c’est d’obtenir ici un état de perte qui va chiffrer les dégâts, et mon rôle en tant de syndic est de planifier les travaux pour qu’ils durent le mois longtemps possible.