LA CAUTION

La solution aux problèmes des loyers impayés

“Ne pas confondre avec le dépôt de garantie”

La caution, appelée aussi le garant, est une personne tierce qui s’engage à couvrir les éventuelles dettes locatives du locataire d’un logement en cas de défaillance de ce dernier. L’acte de cautionnement et le recours à la caution doivent respecter des procédures strictement encadrées par la loi.

Qu’est-ce qu’une caution locative ?
La caution locative est une garantie de paiement demandée par le propriétaire. Il s’agit d’un proche, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges, voire les dégradations. En cas de dettes, cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne qui a cautionné le locataire. Il sécurise ainsi le paiement des loyers.

Qui peut se porter garant ?
Dans les faits, en général il s’agit d’une personne de la famille du locataire ou un proche (on appelle cela un garant physique) mais il peut également s’agir d’une banque, d’une société ou d’un organisme, cette possibilité, même si elle est prévue par la loi n’est pas en pratique au Burkina Faso.

Combien de cautions le bailleur peut-il demander ?
Théoriquement, le bailleur a le droit de demander autant de garants qu’il le souhaite ; s’ils n’en demandent qu’un la plupart du temps, certains demandent que deux personnes se portent caution pour le même logement
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Comment se présente un acte de caution ?
L’acte de caution, ou cautionnement, doit être écrit. Il est le plus souvent établi «sous seing privé» c’est-à-dire entre le propriétaire et la caution. Il peut aussi être établi par notaire ; il s’agit alors d’un acte authentique.
La caution garde un exemplaire de cet acte ainsi qu’un exemplaire du contrat de location.
L’acte de caution comporte certaines mentions obligatoires :
•Le montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ;
•Une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la personne a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ;
•La signature du cautionnaire.
Si aucun montant maximum n’est précisé, l’engagement est alors très étendu et non chiffrable.
Le bailleur doit informer le garant de l’évolution de la garantie tous les ans. A défaut, il ne sera pas tenu de payer les accessoires, frais et pénalités.
Attention : si l’une de ces mentions est absente et/ou si le cautionnaire n’a pas reçu la copie du bail ou de l’acte de cautionnement, l’acte est nul et le bailleur ne peut pas lui demander de payer les dettes du locataire.

Quelle est l’étendue de l’engagement pour la caution ?
Le cautionnement n’est pas un simple engagement moral mais un risque à mesurer. Il s’agit d’un acte qui peut être financièrement lourd de conséquences.
En signant l’acte de cautionnement, la «caution» devient garant du paiement des sommes dues par le locataire au propriétaire.
Son engagement dépend de sa caution, simple ou solidaire :
•La caution simple : lorsque le cautionnement est simple, le risque est plus limité et évaluable : le garant ne paiera à la place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont échoué et qu’il est insolvable. Cependant si vous avez renoncé «au bénéfice de discussion» dans l’acte, le bailleur peut s’adresser à vous sans avoir effectué de poursuites contre le locataire.
•La caution solidaire : lorsque la caution est solidaire, cela signifie que la caution s’engage à payer les loyers, les charges à la place du locataire non seulement si ce dernier n’en a pas les moyens mais aussi s’il refuse de payer ! Le propriétaire est en droit de se retourner vers la caution sans poursuivre le locataire.

Que se passe-t-il en cas d’impayés ?
L’information de la caution en cas d’impayés du locataire doit se faire dans les quinze jours suivant l’envoi du commandement de payer au locataire. Si ce délai n’est pas respecté, le garant n’est pas tenu de payer les pénalités ou intérêts de retard dûs par le locataire.

Quelle est la durée de la caution ?
Deux cas existent :
•Durée déterminée : si une date est précisée clairement dans l’acte de caution, le garant ne peut pas retirer son engagement avant le terme prévu.
•Durée indéterminée : l’acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée donc il correspond à la durée du bail. La caution peut alors retirer son engagement à tout moment mais il ne prendra fin qu’à l’expiration du bail en cours qu’il s’agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, la caution sera engagée à payer les sommes jusqu’à cette date.
L’obligation de prise en charge des impayés du locataire cesse à la date de dénonciation du bail en cours, par contre l’obligation de paiement subsiste pour toutes les dettes nées durant la période de couverture.

Quels sont les recours de la caution contre le locataire en cas d’impayés ?
La caution bénéficie des mêmes droits que le créancier initial vis-à-vis du locataire. Elle peut intenter une action directe contre le débiteur en le poursuivant par les moyens légaux dès que le propriétaire s’est retourné contre elle.
Si elle est poursuivie par le bailleur, elle doit forcer le locataire à intervenir dans la procédure en l’appelant en garantie.

La fin de la caution
L’engagement de la caution cesse dès que le contrat du locataire prend fin.
La caution qui souhaite se désengager ne peut le faire que s’il est dans le cas d’un engagement à durée indéterminée (voir plus haut). Dans ce cas, elle peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour lui faire part de sa volonté de se désengager. Cependant la fin de la caution ne prend pas effet tout de suite : il faut attendre la date de la reconduction du bail ou de sa résiliation.
Des clauses peuvent être rajoutées au contrat, par exemple au décès de la caution, afin d’éviter le report de la caution sur les héritiers, ou au décès du locataire.