LA SOUS-LOCATION

Il est interdit de gagner de l’argent avec la sous-location

Attention danger si…

La sous-location
Le locataire qui loue un logement peut en disposer librement. Ainsi, par exemple, s’il rencontre l’âme sœur en cours de bail, il peut partager son toit avec elle sans en référer à son propriétaire car celui-ci n’a pas droit de regard sur la vie privée de son locataire. Il n’en va pas de même s’il souhaite partager les frais du logement avec un autre occupant, ou encore s’il s’absente et laisse le logement à un sous-locataire qui lui versera un loyer.

1. Qu’est-ce qu’une sous-location ?
La sous-location, c’est la pratique selon laquelle le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à la disposition d’un tiers son logement avec une contrepartie financière. Sans contrepartie, on ne peut pas parler de sous-location. La sous-location implique donc le paiement d’un loyer.
Par conséquent, si le locataire héberge de la famille ou des proches, ou s’il prête ponctuellement son logement, il ne s’agit pas d’une sous-location car il n’y a pas de versement de loyer. Dès lors que l’hébergement se fait à titre gratuit, cela ne constitue pas une sous-location. Le locataire étant en droit de recevoir librement les personnes de son choix. Mais attention, si le locataire quitte lui-même le logement pour le laisser à l’entière disposition de ses proches, cela peut être considéré comme une sous-location, même si c’est lui qui continue à verser le loyer au bailleur.

2. La sous-location : autorisée ou pas ?
Le principe : C’est l’interdiction
En location vide, comme en location meublée, la sous-location est par principe interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction dans la loi, elle indique que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur.
L’exception : C’est l’autorisation
Le locataire qui souhaite sous-louer peut donc le faire à la condition impérative d’avoir obtenu l’autorisation exprès de son propriétaire auparavant.
Le propriétaire peut librement décider d’accorder ou pas l’autorisation à son locataire de sous-louer. S’il ne souhaite pas donner son consentement, il n’a pas à justifier de son refus. S’il est d’accord, il va le confirmer par écrit à son locataire. Le propriétaire va non seulement donner son accord sur le principe de la sous-location, mais aussi sur le prix du loyer. Il indiquera, en particulier, que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location, afin d’éviter toute spéculation de la part du locataire. Il a également intérêt à préciser qu’il ne donne son accord qu’à condition que le locataire s’engage à effectuer les démarches indispensables, enregistrement du bail, taxe de résidence, etc.

Les implications d’une sous-location
La sanction d’une sous-location interdite.
A défaut d’une autorisation écrite, vous ne pouvez en aucun cas sous-louer votre logement. Si toutefois vous outrepassez cette interdiction et sous-louer votre logement sans autorisation, vous prenez le risque de voir votre propriétaire demander la résiliation du bail, voire des dommages et intérêts. Vous encourez même des sanctions pénales ! Alors, mieux vaut être prudent et obtenir préalablement l’accord de votre propriétaire avant de vous engager dans ce processus.

3. Quel cadre juridique pour la sous-location ?
Dans le cas d’un accord conclu entre un locataire et un sous-locataire, le locataire devient le « locataire principal » qui agit comme un bailleur à l’égard de son « sous-locataire ».

Quel contrat pour la sous-location ?
Le locataire principal et son sous-locataire vont s’entendre sur les modalités de la location et les inscrire dans le contrat : durée du bail, modalités de résiliation, montant et date de paiement du loyer, modalités de sa révision, montant et conditions de restitution du dépôt de garantie, obligations du locataire principal et du sous-locataire à l’égard l’un et de l’autre…

Le locataire principal ne peut donner au sous-locataire plus de droits que ceux qu’il a lui-même. Ainsi, selon qu’il est lui-même titulaire d’un contrat de location, il doit s’assurer de la durée sur laquelle il peut s’engager, sachant que le bailleur est susceptible de lui donner congé au terme du bail initial ou de chacun de ses renouvellements.

Le locataire principal et son sous-locataire ont donc intérêt à se mettre bien d’accord sur les modalités de la sous-location afin de les inscrire dans le contrat qui fixera les règles entre eux.

Le locataire va joindre l’accord écrit du propriétaire au contrat de sous-location de même qu’une copie du contrat principal. Il doit rédiger soigneusement ce contrat qui va fixer toutes les modalités de la sous-location, car il s’agit d’un contrat « Code civil » c’est-à-dire d’un contrat qui n’est pas encadré par une loi spécifique, mais uniquement par les dispositions assez générales du Code civil. Ce qui laisse une certaine liberté rédactionnelle.

Quels risques pour le locataire et le sous-locataire ?
Pour le locataire principal
Le locataire principal reste responsable des éventuels impayés ou dégradations du logement à l’égard du propriétaire car ce dernier n’a en principe aucun lien juridique direct avec le sous-locataire. Il est responsable des manquements du sous-locataire comme s’il occupait lui-même le logement. C’est pourquoi, si le locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré. Il a intérêt, d’autre part, à sous-louer en toute légalité, avec l’autorisation du bailleur et en signant un contrat avec son sous-locataire, s’il veut disposer d’un recours contre ce dernier en cas d’impayé, de dégradations…

Pour le sous-locataire
Le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection légale fixée par les textes encadrant la location vide ou meublée. Il n’a pas de relation juridique directe avec le propriétaire et ne dispose donc pas d’action directe à l’égard du propriétaire. Si, par exemple, le logement nécessite des travaux importants à la charge du propriétaire, le sous-locataire doit s’adresser au locataire principal afin qu’il intervienne auprès du propriétaire. Le sous-locataire risque d’avoir beaucoup de difficultés pour obtenir satisfaction si le locataire principal tarde ou omet de faire sa demande au bailleur.
D’autre part, le bail du sous-locataire va automatiquement se terminer à la fin du bail du locataire. Par conséquent, si ce dernier décide de donner congé au propriétaire à tout moment, cela met automatiquement fin au bail du sous-locataire qui ne peut prétendre rester.
C’est pour toutes ces raisons qu’il est indispensable de fixer les modalités de la location par écrit, en rédigeant et signant un contrat de sous-location, afin de ménager les intérêts aussi bien du locataire principal que du sous-locataire.