LE CREDIT IMMOBILIER

L’incompatibilité d’intérêt entre les banquiers et les particuliers

Le chien qui se mord la queue…

Recourir à un crédit immobilier pour concrétiser l’achat ou la construction d’un logement apparaît aujourd’hui comme la solution la plus évidente ? Une solution évidente certes, mais non dénuée de risques tant pour l’emprunteur pour la banque ou l’organisme accordant l’emprunt immobilier.

Afin de vous prémunir face à une éventuelle défaillance de remboursement, l’emprunteur est généralement invité à souscrire à une assurance d’emprunt immobilier. La grande majorité des établissements prêteurs font de cette garantie l’une des conditions sine qua none à l’obtention d’un crédit.

Si l’assurance de prêt garantit à la banque le remboursement du crédit qu’elle aura octroyé, elle permet également à l’emprunteur de vivre sereinement avec son emprunt immobilier. L’assurance d’emprunt immobilier sécurise le particulier face aux aléas parfois malheureux de la vie susceptibles d’entraver le remboursement de sa dette.

Si son objectif premier est des plus limpides (garantir le bon remboursement d’un crédit), les emprunteurs pourront parfois se sentir perdus devant les multiples facettes que peut revêtir l’assurance de prêt immobilier. En effet, outre une garantie commune à l’ensemble des contrats (garantie sécurisant le prêt face au décès éventuel de l’emprunteur), banquiers et assureurs font preuve d’une prudence parfois poussée à l’extrême en complétant cette couverture de base par un nombre non négligeable de garanties annexes. Soumises à des modalités de fonctionnement propres à chacune d’entre elles, ces couvertures complémentaires permettent à la banque ou à l’assureur indépendant d’offrir à l’emprunteur une assurance de prêt capable de prendre en charge un large éventail de défaillances de remboursement.

Oui la vie réserve des surprises alors autant s’en assurer …

Au Burkina Faso, le crédit est cher car le risque est plus élevé »

Le taux de bancarisation des Africains reste très faible. Comment inverser la tendance ?

Le plus fort taux de bancarisation, 70 %, est celui de la Tunisie, pays le plus mature économiquement. En Afrique subsaharienne, il varie entre 5 % et 20 %. Au Burkina Faso, diverses raisons peuvent expliquer cette faiblesse. La première est le poids du secteur informel dans l’économie, qui frôle les 50%, et la difficulté de prêter de l’argent à des clients qui ne présentent pas de bilan comptable, ou qui ne veulent pas faire transiter certains flux par des établissements bancaires afin de ne pas devenir traçables.

La deuxième raison est que nous sommes sur des territoires qui ont connu des crises bancaires majeures, y compris dans les années 1990 avec une crise des francs CFA. Il y a donc une méfiance envers les institutions en général et les institutions bancaires en particulier. Le troisième phénomène est que les banques se sont développées en Afrique pendant longtemps sur un modèle européen. Celui-ci repose sur l’installation de grosses agences dans des zones suffisamment denses. Mais une agence au Burkina Faso coûte presque aussi cher qu’une agence en Belgique ou au Royaume uni.

Certes, les coûts salariaux sont moindres mais il faut beaucoup plus de salariés pour effectuer des opérations sans valeur ajoutée, comme la consultation des comptes par les clients, le retrait de cash des salaires en début de mois… Par ailleurs, le coût des infrastructures est élevé : électricité, informatique, loyers. De nombreux pays dans le monde ont simplifié et automatisé certaines tâches qui étaient réalisées par du personnel, aujourd’hui le dépôt, sur un compte bancaire, d’un simple chèque peut se faire sans pénétrer dans une agence.

L’épargne est quasi inexistante, la rentabilité du client n’est pas la même puisqu’il y a très peu de commissions sur épargne. Cette rentabilité repose donc essentiellement sur le crédit. Mais pour qu’une banque puisse accorder un prêt, il faut des revenus stables et traçables. Or la part des salariés au sein de la population active est faible. Au final, on ne peut pas, sur des modèles classiques, développer une présence de proximité au cœur de la société burkinabè.

Ces coûts importants peuvent-ils expliquer pourquoi les taux d’emprunt sont si élevés ?

Il y a les coûts, mais il y a aussi les risques. Quand vous prêtez de l’argent à un salarié en Europe  et qu’il est licencié, il va percevoir pendant plusieurs mois une indemnité de chômage qui va l’aider à subvenir à ses besoins. Lorsqu’un salarié africain est licencié, il n’a plus rien du jour au lendemain et n’a donc plus la capacité de rembourser son prêt.

Au Burkina Faso, il n’existe pas d’organisme qui centralise les opérations de crédit et qui permet d’identifier les clients qui ont eu des incidents de paiement. Certains peuvent donc multiplier les emprunts sans traçage des mécomptes. Au niveau des PME, on s’aperçoit souvent que ce sont des entreprises qui ne sont pas capitalisées puisqu’une partie n’apparaît pas dans leur bilan. Les entreprises sont aussi souvent concentrées sur un seul client, un seul fournisseur et donc assez vulnérables.

Pour toutes ces raisons, prêter de l’argent est risqué au Burkina Faso. On notera quand même que les taux d’emprunt ont beaucoup baissé ces dernières années et qu’il y a une dynamique de crédits très forte qui, à ce jour, n’a pas été altérée par la chute du prix des matières premières.

Mais il faut aussi tenir compte de l’environnement. Pour un prêt immobilier, il faut posséder un titre foncier que l’on va pouvoir hypothéquer pour garantir le crédit. Et si le client ne rembourse pas, on doit pouvoir exercer cette garantie dans un système judiciaire efficace. Enfin, les banques burkinabè doivent être prêtes à surmonter les crises, parce que les économies sont beaucoup plus cycliques qu’ailleurs, et restent soumises à des crises de gouvernance ou géopolitiques.