Le dépôt de garantie
Ne pas confondre avec caution
A la signature du bail, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie qui servira à couvrir, si besoin, les manquements de son locataire. Quels sont les droits et devoirs de chacun des protagonistes du contrat de bail.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie de location ?
Définition : le dépôt de garantie est la somme d’argent destinée à couvrir le bailleur, un minimum, en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou en cas de réparations à effectuer après le départ de du locataire. Le dépôt de garantie dans une location n’est, pas une obligation, mais la prudence impose d’en demander un.
La loi doit évoluer sur le sujet, la conservation par le propriétaire du dépôt est très souvent la cause de conflit. Au Burkina Faso, le propriétaire utilise le montant reçu pour ses dépenses courantes et ne peut, à terme, remettre le montant du dépôt. Pour éviter cet état de fait, constaté ou vécu de nombreuse reprise, nous préconisons que le montant soit déposé dans un compte de dépôts et de consignation d’un notaire.
Quand doit avoir lieu le versement du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être versé à la signature du bail, il doit impérativement être inscrit dans le contrat de location.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Si le bien loué est meublé, le montant est supérieur à une location vide, cela paraît logique, mais la loi N°103/CNT portant sur le bail d’habitation au Burkina Faso exclu de facto, de cette loi, les locations meublés. Que faire dans ce cas ? Nous préconisons d’augmenter à trois mois de loyer le dépôt de garantie afin de s’assurer en cas de dégradation des meubles. En cas de location nue le montant maximum ne peut excéder deux mois de loyer (Article 26 – loi N°103/CNT).
Est-ce que le dépôt de garantie doit être encaissé par le bailleur ?
Comme nous le précisions au début de ce dossier, c’est encore le bailleur, qui a la responsabilité du dépôt de garantie de location. Pendant toute la durée du contrat, ce dépôt de garantie garde la même valeur : il est impossible de l’augmenter.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
La loi invoquée plus haut, ni ne donne, ni ne parle de délais, cependant si les règles et délais liées à la résiliation du contrat de bail sont bien suivit, les deux acteurs du contrat peuvent utiliser cette période pour réaliser un pré-état des lieux et des devis de remise en état. Dans ce cas, il reste après accords et au terme de la location, une somme qui sera remise au locataire.
Les parties peuvent convenir d’affecter le montant de cette garantie au paiement des derniers mois de loyer. Cette particularité, inscrite dans la loi, est génératrice de problèmes en cas de négligence du bailleur sur le pré-état des lieux.
Comment effectuer une retenue sur le dépôt de garantie de location ?
Au moment de l’état des lieux de sortie, si le constat est fait que le locataire n’a pas conservé le logement en bon état (exception faite de l’usure normale) et qu’il va falloir réaliser des travaux. Le bailleur pourra alors déduire du dépôt de garantie les dépenses nécessaires aux réparations causées par le locataire.
La fin du bail est aussi le moment des comptes : il peut être également noté que le locataire a des loyers ou des charges non payés (Sonabel, Onéa). Le dépôt de garantie étant fait pour ça, le bailleur va pouvoir l’utiliser en partie ou dans sa totalité.
Il est primordial de bien expliquer au locataire les raisons qui justifient cette retenue ou la non restitution du dépôt de garantie.
Une lettre explicative la plus détaillée possible doit ainsi lui être remise. Vous pourrez, en plus des explications, lui envoyer des lettres de relances sans réponse (pour des loyers ou charges impayées) et lui fournir des photos (« avant/après ») pour justifier de dégradations, par exemple. Les factures de matériel ou d’artisans en rapport avec les réparations sont également nécessaires.
La notion de « vétusté », constamment discutée par les parties Certains pays ont mis en place une grille de vétusté, cette grille est annexée au contrat de bail, elle détermine l’usure normale de l’ensemble des équipements et aménagements réalisé par le bailleur. Cette notion n’existe pas dans les textes au Burkina Faso, mais rien ne vous empêche de mettre une grille de vétusté en place.
Le locataire peut-il contester une retenue sur le dépôt de garantie ?
Les conflits liés au dépôt de garantie sont nombreux. C’est d’ailleurs la première source de conflit entre propriétaires et locataires. Prévenir la contestation passe donc d’abord par une explication détaillée et argumentée, avec preuves à l’appui.
Si le désaccord persiste, oui, le locataire peut engager une procédure de conciliation auprès de la d’un conciliateur de justice (notaire). Et si la conciliation n’aboutit pas (ou s’il ne souhaite pas passer par cette démarche amiable), il peut saisir le Tribunal d’Instance. Dans ce cas, il dispose d’un délai de pour porter plainte.
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier loyer dû ?
Beaucoup de locataires pensent que le dépôt de garantie constitue le dernier loyer dû et partent en ne payant pas ce dernier ou uniquement la différence entre le dernier loyer dû et le dépôt de garantie. Le bailleur doit être très attentif et anticiper une situation assurément hypothétique. La loi N°103/CNT dans son article 26, dit qu’il est possible de considérer le montant du par le propriétaire comme les derniers loyers, OUI, mais à la condition qu’un pré-état des lieux soit fait et comment faire un état des lieux deux mois avant ? Tout peut se passer pendant les 60 jours qui suivent.
