Rentablilité locative
La rentabilité mesure la performance d’un investissement locatif. Comment la calculer ?
Un placement, c’est fait pour rapporter. Par exemple, vous placez 100. Un an plus tard, vous avez 104. Soit 4 % de rentabilité. En matière d’immobilier locatif et d’investissement, vous commencerez par vous intéresser au rendement locatif. Grosso modo, c’est le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (loyers) et son prix d’achat. Pour ce qui concerne l’investisseur (que vous êtes), la question prend une importance cruciale puisque votre opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d’argent.
La rentabilité locative en bref. Le calcul de base prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d’obtenir le rendement brut. En lui ajoutant les charges et les impôts, vous obtenez la rentabilité nette. Reste à savoir comment ça marche précisément.
Rendement ou rentabilité ?
Les mots ont un sens. Surtout en matière d’investissement immobilier. L’idée est donc de savoir précisément de quoi l’on parle pour bien faire la différence entre rendement et rentabilité.
Le rendement locatif. Stricto-sensu, il concerne uniquement les revenus que votre logement va vous rapporter.
La rentabilité locative. Elle intègre les revenus générés par votre logement loué ET la variation de prix du logement dans lequel vous avez investi. Si l’on tient compte de tous les flux financiers (revente notamment), on parle de taux de rentabilité interne. Cet article traite essentiellement de rendement locatif.
Comment calculer le rendement d’un placement immobilier ?
La rentabilité brute. Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc d’un rendement brut annuel. Exemple : une villa acheté 65.000.000Fcfa et loué 400.000Fcfa par mois rapporte 7,38 % (400.000Fcfa x 12 /65.000.000 x 100 = 7,38).
La rentabilité nette de charges. Vous reprenez le calcul précédent. Dans le loyer, vous retranchez l’impôt sur le revenu foncier (I.R.F) (Il est payée par le propriétaire investisseur, sauf exonération), les charges non récupérables sur le locataire (frais de gestion, frais de financement, assurances, etc.) Au loyer annuel de notre villa, vous ôtez l’IRF, de frais de gestion entre 8 et 10% éventuellement les frais d’emprunt bref toutes les de charges non récupérables.
Immobilier locatif : combien ça rapporte ?
La rentabilité nette d’un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 %, voire davantage dans certains cas. La performance dépend notamment du type de logement, sachant qu’au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes. Ce qui mérite quelques explications.
Les studios et les T1. Ces petites surfaces rapportent davantage que les grandes au mètre carré, mais les locataires changent plus souvent. Un turn-over qui implique davantage de vacance locative et des remises en état plus fréquentes, ce qui impacte forcément le rendement locatif. En d’autres termes, le rendement plus élevé compense le risque plus important.
Les grands appartements et les maisons. Au mètre carré, ces grandes surfaces sont moins rentables. Mais leurs locataires sont plus stables puisqu’il s’agit le plus souvent de familles. En outre, elles ont tendance à s’approprier davantage la maison ou l’appartement. Du coup, elles l’entretiennent mieux, ce qui diminue les frais d’entretien supportés par le propriétaire-bailleur, frais d’entretien qui pèsent forcément sur la rentabilité. Ici, c’est la sécurité qui compense un rendement moins important.
Deux et trois pièces : le compromis. Ces logements marient les qualités des petites et des grandes surfaces : turn-over raisonnable, stabilité des locataires correcte, vacance locative et frais de remise en état limités. Leur rendement comme le risque restent corrects. Dans le neuf, ces logements sont bien adaptés aux investissements.
L’impact de l’emplacement. La rentabilité est plus faible sur les adresses les plus résidentielles, puisque ce sont les plus chères en termes de prix. Mais ces secteurs sont plus sûrs en termes de valorisation, ceci compensant cela. Ce n’est pas un hasard si l’investissement locatif des grandes métropoles (Paris, New York, Londres et plus proche de chez nous Abidjan) garde de nombreux adeptes.
Les capitales citées, très recherchées, souffrent d’un manque de logements. Une offre inférieure à la demande qui garantit la valorisation du bien sur le long terme. Ouagadougou est une ville en construction, de belles opportunités sont présentes sur le marché, notamment pour la réalisation d’immeuble de standing dédié aux investisseurs.
Le logement locatif, c’est rentable… Et après ?
Les atouts de la pierre. En toute objectivité, l’immobilier locatif, dans certains quartiers de Ouagadougou, affiche actuellement un très bon rapport risque/rentabilité, surtout lorsqu’il est comparé aux placements financiers. Ces derniers, lorsqu’ils sont peu risqués, rapportent de moins en moins. Les placements qui rapportent davantage sont dans la plupart des cas bien plus incertains.
Immobilier locatif : les bons objectifs. La rentabilité est évidemment importante. Mais elle ne doit pas constituer l’unique critère de choix. L’idée est d’abord de bâtir un patrimoine durable. Vous devez également définir vos objectifs : mettre en location le plus longtemps possible, loger un enfant, reprendre le bien pour y vivre plus tard ou le revendre pour dégager une plus-value. Autant de stratégies qui obéissent aux mêmes règles : choisir un logement de qualité et une bonne adresse, les deux points-clés pour bien louer et bien revendre lorsque vous le souhaiterez.
